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故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ

はじめに

相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます

中でも、相続財産額における不動産の価格が多数を占めるケースが一般です。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間でその適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。

一般の方の場合、相続の当事者になることは多くありませんし、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル（不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため同時並行で法的手続を進めていく必要があります。

• 収益不動産を調査する

まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。

収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多くあります。

評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。

収益不動産の相続トラブル

遺産分割

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になり、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がなされることになります。

収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している

収益不動産を相続する場合相続税申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。

収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

収益不動産に融資・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

よくあるのが、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くという主張です。一見として親切な提案ですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額から時価の債務を差し引くことになり、収益不動産の評価額は相当低額になってしまい、相続分を大幅に減らされてしまいます。

遺産分割以外

収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員で共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。

ただ、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が問題になります。

相続人間で対立がない場合には，相続代表者を決めていただき，その代表となった方の口座に今後の賃料を入金するとともに経費なども同じ口座から引き落としてもらい，その後，遺産分割協議において定まった取得分に応じた分配をおこなうといった解決方法をとることも可能です。

しかしながら，相続人間で意見の対立がある場合には，そのような方法がとれません。

そのため，賃料は凍結された口座に入金され続け，経費だけ別口座から引き落とされることになる場面も少なくありません。そのような場合には，最終的に調停等において相続開始時から調停等が成立した時点までに入金された金額や経費の合計額を算出し，それを取得分に応じて清算するという方法がとられることとなります。

相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

相続税の申告・納税は、原則、相続開始から10か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

しかし、遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金が原資として納税資金となります。相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。

実際、相続人の一人が他の相続人に対して実際の遺産総額よりも少ない額を伝え，その額にもとづいた遺産分割協議を作成した事案があったのですが，この事案では後日，税務署に提出された申告書を確認したことで，遺産総額について虚偽説明がなされていたことが判明しました。

その結果，すでに提出していた相続税の申告については修正申告をおこなわざるを得なくなり延滞税も生じることになったという事案があります。

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